Plan ogólny Gminy Zamość budzi emocje! Wójt odpowiada mieszkańcom

Mieszkańcy Gminy Zamość zwracają uwagę na ograniczenia w możliwości zabudowy swoich działek, wynikające z projektu planu ogólnego. W odpowiedzi na jeden z takich e-maili Wójt Gminy Zamość Ryszard Gliwiński szczegółowo wyjaśnił, na jakim etapie znajduje się procedura, dlaczego możliwości wprowadzania nowych terenów pod zabudowę są obecnie ograniczone oraz jakie konsekwencje może mieć odrzucenie dokumentu przez Radę Gminy.

Do Urzędu Gminy Zamość w ostatnich dniach trafiają liczne pytania i prośby dotyczące projektu Planu Ogólnego Gminy Zamość. Mieszkańcy zwracają uwagę m.in. na ograniczenie możliwości podziału i zabudowy posiadanych nieruchomości. Jedna z mieszkanek poprosiła o ponowne przeanalizowanie ustaleń planu w odniesieniu do działki o powierzchni 24 arów, wskazując, że obecne ustalenia pozwalają wykorzystać jedynie część jej potencjału inwestycyjnego. W odpowiedzi Wójt Gminy Zamość Ryszard Gliwiński wyjaśnił, że sprawa znajduje się obecnie na bardzo zaawansowanym etapie procedury, a możliwości wprowadzania zmian do projektu są już znacznie ograniczone.

Rada Gminy zdecyduje o losie dokumentu

Projekt Planu Ogólnego Gminy Zamość ma zostać poddany pod głosowanie podczas sesji Rady Gminy, która odbędzie się 26 sierpnia 2026 roku. Radni zdecydują o jego przyjęciu lub odrzuceniu.

– Treść kierowanych do mnie i Przewodniczącego Rady Gminy e-maili pokazuje, w jak wyjątkowo trudnej sytuacji postawione zostały organy Gminy Zamość, podobnie jak wielu innych gmin w Polsce – podkreśla Wójt Ryszard Gliwiński.

Prace nad dokumentem rozpoczęły się uchwałą Rady Gminy z 28 lutego 2024 roku. Następnie przeprowadzono nabór wniosków, przygotowano projekt przez urbanistów, dokonano jego opiniowania i uzgodnień, a także przeprowadzono konsultacje społeczne. Projekt wraz z dokumentacją został przekazany Wójtowi, a następnie skierowany do Rady Gminy.

Ponad dwa tysiące wniosków od mieszkańców

W trakcie naboru wniosków, prowadzonego od 23 sierpnia do 30 września 2024 roku, do prac nad Planem Ogólnym wpłynęło aż 2087 wniosków. Dotyczyły one kilkukrotnie większej liczby działek. Większość mieszkańców wnioskowała o przeznaczenie swoich nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową.

Według przedstawionych danych:

• niecałe 6 proc. wniosków zostało uwzględnionych w całości,
• 30 proc. uwzględniono częściowo,
• 64 proc. rozpatrzono negatywnie.

Również podczas konsultacji społecznych, które odbywały się od 12 czerwca do 10 lipca 2026 roku, mieszkańcy zgłosili 464 uwagi do projektu. Niecałe 7 proc. z nich zostało uwzględnionych w całości, a około 15 proc. częściowo.

Dlaczego nie można wyznaczać nowych terenów pod zabudowę?

Jak wyjaśnia Wójt Gminy Zamość, przyczyną ograniczeń są przede wszystkim przepisy wprowadzone w ramach ogólnopolskiej reformy planowania przestrzennego. Reforma, uchwalona przez Parlament we wrześniu 2023 roku, wprowadziła obowiązek opracowania przez gminy planów ogólnych, które mają stać się podstawowym dokumentem określającym politykę przestrzenną samorządów. Plan ogólny będzie podstawą zarówno dla sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, jak również dla wydawania decyzji o warunkach zabudowy oraz zintegrowanych planów inwestycyjnych. Jednym z założeń reformy jest ochrona gruntów rolnych najwyższych klas oraz ograniczenie nadmiernego rozpraszania zabudowy. Przepisy zobowiązały również gminy do określenia zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową oraz tzw. chłonności istniejących terenów przeznaczonych pod zabudowę.

Gmina ma tereny dla ponad 67 tysięcy mieszkańców

W Gminie Zamość obowiązują obecnie 44 miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, obejmujące około 1982 hektary, czyli blisko 10 proc. powierzchni gminy. Duże możliwości lokalizacji zabudowy występują również wzdłuż istniejących dróg. Przez teren gminy przebiegają m.in. dwie drogi krajowe, trzy drogi wojewódzkie, 14 dróg powiatowych oraz kilkadziesiąt dróg gminnych. Według obliczeń wykonanych przez urbanistów, na terenach już przeznaczonych lub możliwych do wykorzystania pod zabudowę mogłoby zamieszkać 67 055 osób. Tymczasem na koniec 2025 roku w Gminie Zamość zameldowanych było 23 927 mieszkańców.

– Urbaniści, stosując określone prawem algorytmy, nie mogli wyznaczyć kolejnych terenów pod zabudowę mieszkaniową w takiej skali, jakiej oczekiwali mieszkańcy – wynika z wyjaśnień Wójta.

Lawinowy wzrost wniosków o warunki zabudowy

Skalę problemu pokazuje również gwałtowny wzrost liczby wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W 2023 roku do urzędu wpłynęły 442 wnioski. Rok później było ich już 767. W 2025 roku liczba wzrosła do 2767, natomiast tylko do 14 sierpnia 2026 roku wpłynęło już 3267 wniosków. Jak podkreśla Wójt, większość z nich została lub zostanie rozpatrzona na podstawie obecnie obowiązujących przepisów. Wydane decyzje o warunkach zabudowy mogą więc pozwolić na realizację inwestycji, nawet jeśli w przyszłości plan ogólny będzie przewidywał dla danego terenu ograniczenia.

Brak planu może oznaczać jeszcze większe problemy

Wójt Gminy Zamość zwraca uwagę, że odrzucenie projektu Planu Ogólnego również może mieć poważne konsekwencje. 1 września 2026 roku z mocy prawa przestanie obowiązywać Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Zamość. Jeżeli gmina nie będzie miała przyjętego planu ogólnego, w wielu przypadkach może nie być możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

– W mojej ocenie negatywne skutki społeczne uchwalenia Planu są znacznie mniejsze niż jego odrzucenia i braku dokumentu po 1 września – podkreśla Ryszard Gliwiński.

Jednocześnie zaznacza, że nieuchwalenie planu nie poprawi sytuacji właścicieli działek, które w obecnym projekcie zostały objęte zakazem zabudowy. Odrzucenie dokumentu może natomiast pogorszyć sytuację właścicieli nieruchomości znajdujących się w obszarach uzupełnienia zabudowy.

„Reforma jest spóźniona o 20–30 lat”

Wójt Gminy Zamość od początku prac nad nowym dokumentem publicznie przedstawiał swoje stanowisko dotyczące reformy planowania przestrzennego. Jego zdaniem decyzje wprowadzone przez Parlament zostały podjęte 20–30 lat za późno. W przypadku Gminy Zamość, jak wskazuje, nowy plan ogólny może nie przynieść efektów oczekiwanych przez ustawodawcę. Obecnie w gminie istnieje już bardzo duża liczba terenów przeznaczonych pod zabudowę, a realny popyt na kolejne działki budowlane jest ograniczony.

– Trudno zakładać, że na większości działek przeznaczonych obecnie pod zabudowę w przyszłości rzeczywiście powstaną budynki mieszkalne – wskazuje Wójt.

W sprawie konkretnej działki nie ma już możliwości zmian

Odnosząc się bezpośrednio do wniosku mieszkanki, Wójt wyjaśnił, że działka położona jest przy drodze powiatowej i częściowo znajduje się w ciągu istniejącej zabudowy. W projekcie Planu Ogólnego około dwóch trzecich jej długości zostało objęte strefą wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Dalsze wydłużenie obszaru zabudowy ograniczał jednak brak sąsiadującej zabudowy. W tej części miejscowości nie występuje bowiem tzw. druga linia zabudowy. W ocenie Wójta, w przypadku tej nieruchomości druga linia zabudowy mogłaby w przyszłości być możliwa, jednak trzecia linia zabudowy prawdopodobnie nie będzie mogła zostać dopuszczona. Najważniejszy problem polega jednak na tym, że procedura przygotowania projektu została już zakończona.

– Na obecnym etapie prac nad projektem Planu nie ma już możliwości rozpatrywania kolejnych wniosków i uwag – podkreślił Wójt Gminy Zamość.

Ryszard Gliwiński zapowiedział, że ze względu na duże znaczenie społeczne sprawy szerokie wyjaśnienie dotyczące Planu Ogólnego Gminy Zamość zostanie opublikowane również w Biuletynie Informacyjnym Gminy Zamość oraz na stronie internetowej gminy. Ryszard Gliwiński, Wójt Gminy Zamość, zaznacza jednocześnie, że ma świadomość niezadowolenia wielu mieszkańców, jednak jego zdaniem obecna sytuacja jest konsekwencją ogólnokrajowych zmian prawnych, na które samorząd nie miał bezpośredniego wpływu.

::addons{"type":"facebook-encouragement"}