Prezes TBS odpowiada na wątpliwości

Działając w poczuciu konieczności ochrony dobrego imienia Towarzystwa Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. w Zamościu, Prezesa Zarządu Magdalena Godek przygotowała oświadczenie. Oświadczenie dotyczy pojawiających się w przestrzeni publicznej informacji oraz wątpliwości przedstawianych również przez Radnych Rady Miasta Zamość, odnośnie podjętych oraz planowanych działań w kwestii wykorzystania przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. w Zamościu otrzymanych aportem działek przy ul. Wyszyńskiego.

Treść oświadczenia publikujemy poniżej: 

Oświadczenie 

 

Zamość, dnia 09 marca 2021 r. 

 

Prezesa Zarządu Towarzystwa Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. w Zamościu w sprawie realizacji przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. w Zamościu inwestycji na terenie otrzymanych aportem działek przy ul. Wyszyńskiego 

 

W związku z pojawiającymi się w przestrzeni publicznej informacjami oraz wątpliwościami przedstawianymi również przez Radnych Rady Miasta Zamość, a dotyczącymi podjętych oraz planowanych działań w kwestii wykorzystania przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. w Zamościu otrzymanych aportem działek przy ul. Wyszyńskiego, działając w poczuciu konieczności ochrony dobrego imienia Spółki wskazuję co następuje:

 

Powstanie strategii zagospodarowania wskazanych gruntów było wyjściem naprzeciw potrzebom i oczekiwaniom mieszkańców Miasta Zamość zainteresowanych najmem mieszkań w zasobach TBS oraz służyło realizacji celów dla jakich Spółka została powołana. Z tych też względów Zarząd Towarzystwa Budownictwa Społecznego zwrócił się w dniu 07 maja 2019r. do Prezydenta Miasta z wnioskiem o przekazanie gruntów będących w dyspozycji Miasta z przeznaczeniem na realizację kolejnych inwestycji mieszkaniowych. Mając w świadomości występujący na rynku lokalnym niedobór mieszkaniowy organy jednostki samorządu terytorialnego, kierując się zasadami prawidłowej gospodarki zaaprobowały nakreślony kierunek przeznaczenia gruntów przy ul. Wyszyńskiego.

 

Przyjęło to m.in. postać Uchwały nr XII/172/2019 Rady Miasta Zamość z dnia 26 sierpnia 2019 roku w sprawie wyrażenia zgody na wniesienie do Towarzystwa Budownictwa Społecznego Sp. Z o.o. w Zamościu wkładu niepieniężnego (aportu) Miasta Zamość w zamian za udziały. W jej wykonaniu w dniu 8 października 2019 roku Miasto Zamość przekazało do TBS prawo własności niezabudowanych nieruchomości gruntowych położonych przy ul. Wyszyńskiego w Zamościu składających się z działek o numerach: 103/64, 104/11, 104/22 oraz 194/8 ? łącznej powierzchni 0,6064 ha. Wartość aportu wyceniono na kwotę 1.467.000,00 zł.

 

W niedługim czasie po dokonaniu w/w aportu właściciel nieruchomości o numerze 194/7, położonej pomiędzy działkami 103/64 a 104/11 należącymi wówczas już do TBS, złożył Spółce w dniu 21 listopada 2019r. ofertę alternatywną zakupu działki o numerze 104/11 lub podjęcia się zrealizowania wspólnej inwestycji na działkach o numerach 104/11 i 194/7, co w jego ocenie miało doprowadzić do zwiększenia możliwości zagospodarowania całości terenu oraz stworzenia bardziej wydajnego i efektywnego projektu.

 

Mając na względzie ustawowy i statutowy cel istnienia TBS polegający na realizowaniu społecznej inicjatywy mieszkaniowej Spółka odrzuciła propozycję sprzedaży działki, gdyż prowadziłoby to przekazania gruntu do sfery całkowicie komercyjnej, a więc stojącej niejako w opozycji do ustawowo wyznaczonych celów społecznych. Analogicznie po przeprowadzeniu analiz pod kątem prawnym i ekonomicznym, Spółka odmówiła realizacji wspólnego przedsięwzięcia. W odpowiedzi, mając na względzie chęć optymalizacji wykorzystania budowlanego wszystkich gruntów położonych w rozpatrywanym obszarze, przekazano właścicielowi propozycję dokonania zamiany działek bądź ich części.

 

W powyższym celu TBS zlecił wykonanie poglądowych koncepcji zagospodarowania terenu dla oszacowania potencjału nieruchomości dla dwóch wariantów. Oba warianty zakładały wybudowanie budynków z 5 kondygnacjami:

- wariant 1 obejmował realizację inwestycji na działkach otrzymanych aportem od Miasta Zamość. Zgodnie z koncepcją zagospodarowania szacunkowy możliwy do uzyskania PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań) wyniosłaby ok 4 500m2,

- wariant 2 zakładał podział działki o numerze 104/11 i zamianę wydzielonej części na analogiczną, co do powierzchni część działki sąsiedniej. W tym wariancie szacunkowy PUM wyniósłby ok. S 500m2.

 

Po przeanalizowaniu uzyskanych koncepcji ustalono, iż w konsekwencji podziału działek, ich zamiany, a następnie scalenia TBS otrzymuje do dyspozycji teren o znacznie większym potencjale i korzystniejszych parametrach zabudowy, które pozwolą na bardziej efektywne jego wykorzystanie. Dodatkowym atutem zamiany miał być aspekt estetyczny osiedla, jakie docelowo miało powstać dzięki zmianie ukształtowania terenu będącego w dyspozycji TBS a także PRBUD Development tj. koherentnego w zabudowie osiedla usytuowanego przy jednej z głównych ulic naszego miasta, opartego na wzajemnej synergii obydwu równolegle przeprowadzonych inwestycji.

 

Istotny i wymagający podkreślenia jest tutaj fakt, iż toku negocjacji z właścicielem sąsiedniej nieruchomości, zawarto porozumienie dotyczące zobowiązania się PRBUD Development do wykonania we własnym zakresie i na własny koszt zarówno projektu jak i realizacji uzbrojenia terenu polegającego na wykonaniu przyłączy: kanalizacyjnego, wodnego, kanalizacji deszczowej, węzła ciepłowniczego, a także wykonaniu drogi łączącej projektowane osiedle z ulicą Wyszyńskiego. Wykonanie powyższych ustaleń zdejmowało z TBS oraz Miasta Zamość ciężar finansowy takiego przedsięwzięcia - stąd stosowne wnioski w tym zakresie były składane przez PRBUD Development jako realizacja poczynionych uzgodnień. Uzgodniono dodatkowo, że Spółki podejmą działania, w efekcie których działki o numerach 104/11 (należąca do TBS) oraz 194/7 (należąca do PRBUD Development) zostaną podzielone, a następnie wydzielone ich części zamienione.

 

Finalizacją opisanego procesu było wydanie decyzji nr GGN.6831.24.2020.MS w dniu 13 lipca 2020 r., na mocy której działka o numerze 104/11 i powierzchni 0,1838 ha należąca do TBS została podzielona na działki:

- nr 104/27 o pow. 0,0893 ha,

- nr 104/28 o pow. 0,0945 ha.

 

W dniu 02 września 2020 r. nastąpiło natomiast podpisanie umowy zamiany w formie aktu notarialnego, na mocy którego TBS przeniósł na rzecz PRBUD Development prawo własności nieruchomości gruntowej w postaci działki o numerze 104/28 o powierzchni 0,0945 ha o wartości 252.600,00 zł, a w zamian PRBUD Development przeniósł na rzecz TBS prawo własności nieruchomości w postaci działki o numerze 194/14 (powstałej w wyniku podziału działki numer 194/7) o powierzchni 0,0945 ha o wartości 241.600,00 zł ze spłatą na rzecz TBS kwoty 11.000,00 zł na rachunek Spółki. Wartości rynkowe  nieruchomości określone zostały na podstawie operatów szacunkowych sporządzonych w dniu 10 sierpnia 2020 r. przez rzeczoznawcę majątkowego oraz biegłego sądowego. W związku z tym zachowano pełną ekwiwalentność świadczeń obydwu stron dokonanej czynności prawnej.

 

Odnosząc się więc w tym miejscu do podniesionego zarzutu, iż po zamianie TBS dysponuje obecnie terenem mniej atrakcyjnym informuję, iż obiektywnie stwierdzone okoliczności dot. wartości rynkowej analizowanych działek, w ramach których uwzględnia się również położenie działki, jej dostępność oraz szeroko rozumianą atrakcyjność, nie potwierdzają tak sformułowanej tezy.

 

Dodatkowo, w ocenie Spółki, opierając się na analizie potrzeb osób zainteresowanych naszymi mieszkaniami, uprawnione jest stanowisko, że dla rodzin z małymi dziećmi i dla osób starszych mieszkanie w większej odległości od ruchliwej ulicy i w sąsiedztwie terenów zielonych jest o wiele atrakcyjniejszym rozwiązaniem.

 

Ponadto odnosząc się do zarzutu dotyczącego dodatkowych kosztów związanych z odrolnieniem otrzymanej w drodze zamiany działki, informuję, że zabudowa wielorodzinna jest z nich ustawowo zwolniona.

 

Podsumowując powyższe oświadczenie podkreślić należy, iż wszelkie działania TBS przeprowadzone zostały w sprawie zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, w oparciu o przeprowadzone analizy, konsultacje oraz wyceny specjalistów z dziedziny architektury, geodezji, nieruchomości oraz prawnej, a także po podjęciu wszystkich wymaganych przepisami prawa stosownych uchwał przez Radę Nadzorczą oraz Zgromadzenie Wspólników Spółki.

 

Jednocześnie informuję, że wszystkie decyzje Spółki były podejmowane z zachowaniem pełnej zasady transparentności i nakierowane na całkowitą realizację zasady gospodarności w zarządzaniu. Rozwijając tę myśl, wskazać potrzeba, że Rada Miasta Zamość o podjętych przez TBS działaniach oraz ich uzasadnieniu dotyczących omawianych działek została poinformowana pismem w dniu 03.09.2020r. (pismo o numerze PZ-TBS.054.4.2020) przekazanym z wyłącznej inicjatywy TBS. Do dnia 22 lutego 2021r. nie zwrócono się do TBS o jakikolwiek komentarz ani dodatkowe wyjaśnienia oraz nie zgłoszono żadnych uwag czy wątpliwości. Z tego też względu podnoszone obecnie zastrzeżenia i zarzuty wzbudzają zdumienie, w szczególności przy zestawieniu ich z korzyściami, jakie uzyskał TBS w efekcie zamiany działek tj.:

- uzyskanie korzystniejszych parametrów zabudowy;

- stworzenie możliwości wybudowania dodatkowych 1.000 m2 powierzchni użytkowej mieszkań;

- optymalizacja estetyki kreowanego osiedla poprzez korzystne wzajemne ukształtowanie działek;

- dokonanie uzbrojenia terenu we wszystkie przyłącza na koszt prywatnego podmiotu;

- stworzenie drogi prowadzącej od ulicy Wyszyńskiego do mającego powstać osiedla. 

 

 

Z poważaniem

Prezes Zarządu 

mgr Magdalena Godek