Do tej pory najem prywatny mógł być opodatkowany w formie skali podatkowej lub ryczałtu. Wszystko wskazuje jednak na to, że niebawem się to zmieni. Stanie się tak za sprawą przepisów zawartych w Nowym Ładzie.
Obecne zasady rozliczania
Nowe zasady rozliczania się właścicieli mieszkania z fiskusem lepiej można zobrazować podczas porównania ich z tymi, które obowiązują teraz. Co potwierdzi każdy doradca podatkowy – obecnie osoby prywatne, które posiadają nieruchomość i wynajmują ją innym osobom mają dowolność co do sposobu rozliczania. Mogą to zrobić na zasadach ogólnych według skali podatkowej lub na podstawie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Stawki procentowe jednej i drugiej metody wyglądają następująco:
Biorąc pod uwagę tylko powyższe stawki można by pomyśleć, że dla większości właścicieli mieszkań pod najem prywatny korzystniejsze jest rozliczanie się na podstawie ryczałtu. Tymczasem, w rzeczywistości wygląda to zupełnie inaczej i więcej osób wybiera rozliczenie na zasadach ogólnych według skali podatkowej. Powodem takiego stanu rzeczy jest to, że przy rozliczaniu wynajmu metodą ryczałtu ewidencjonowanego stawka podatku jest niższa, jednak opodatkowaniu podlega cały przychód - łącznie z kosztami jego uzyskania. W odróżnieniu od tego, podatek na zasadach ogólnych jest obliczany wyłącznie od samego dochodu, czyli od przychodów pomniejszonych o koszty uzyskania przychodów i inne odliczenia. Odliczeniu podlegają różne koszty, np. renowacji, remontu, odsetki kredytowe i koszty zakupu wyposażenia do nieruchomości. Oprócz tego, podczas rozliczania się na zasadach ogólnych od przychodu można też odliczyć odpis amortyzacyjny oraz skorzystać z kwoty wolnej od podatku.
Nowy Ład zmieni zasady rozliczania
Jedną z licznych zmian podatkowych, które wprowadza Nowy Ład jest ograniczenie możliwości wyboru metody rozliczania się z fiskusem za najem prywatny. Po zmianie, wszystkie przychody ze źródła: najem i dzierżawa będą opodatkowane ryczałtem. Stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych pozostaną na dotychczasowym poziomie. Nowe przepisy mają zacząć obowiązywać od stycznia 2022 roku. Nie zmieni się nic w kwestii kwoty wolnej od podatku – na ryczałcie nadal nie będzie możliwości skorzystania z niej.
Po co?
Rząd argumentuje zmiany faktem, iż zbyt duża liczba osób traktuje budynki jako sposób na inwestycje pieniędzy w rynek mieszkaniowy. To z kolei ma napędzać sztuczny wzrost cen mieszkań. Według rządzących: "celem tych zmian jest stworzenie w Polsce sprawiedliwego systemu podatkowego, w którym podatki płacone są przez obywateli według zasad fair play, w wysokości adekwatnej do ich możliwości, w duchu sprawiedliwości społecznej". Zgodnie z powyższym, przepisy zawarte w Nowym Ładzie mają również ograniczyć wykorzystywanie przez podatników na zasadach ogólnych różnych luk w przepisach.
Właściciele mieszkań na straconej pozycji
Kto najwięcej straci na zmianach planowanych w Nowym Ładzie? Z czym zgodzi się chyba każdy doradca podatkowy – będą to właściciele mieszkań, którzy prowadzą najem prywatny. Zmiany odbiją się szczególnie na tych osobach, które z wynajmu uzyskują niewielkie przychody. Do tej pory, osoby, które nie przekraczały kwoty 8000 zł mogły być całkiem zwolnione z płacenia podatku dzięki zasadom ogólnym. Teraz będzie to niemożliwe, ponieważ w ryczałcie nie odlicza się kwoty wolnej od podatku. Stratni będą również ci, którzy w związku z najmem prywatnym ponoszą duże koszty, np. remontu, renowacji czy odsetek od kredytu ponieważ przy rozliczaniu się na ryczałt nie można ich odliczyć. Bardzo krzywdzące jest również to, że jeśli ktoś wskutek powyższych kosztów poniesie w danym roku podatkowym stratę i tak będzie musiał zapłacić podatek.
